信托实务

关于农村土地的权属问题

日期:2014年09月17日

 

2、关于农村的“卖地”

《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

根据上述规定,集体土地的使用权,原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设,只有一种例外情形,即乡镇企业破产、兼并,企业的资产发生转移而导致土地使用权发生转移,如果土地上没有建筑物等设施,集体土地的使用权也不允许转让。我们理解,您所说的农村的“卖地”,可能是指土地承包经营权的流转。

《物权法》第一百二十四条规定:“我国农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”第一百二十八条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”《农村土地承包法》第三十二条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”

根据上述规定,通过家庭承包而取得的土地承包经营权可以通过转包、互换、转让等方式进行流转,但流转期限不得超过承包期的剩余期限,也不得非法用于非农建设。

1、关于农民自己开发的未发包地

《物权法》第五十八条规定:“集体所有的不动产和动产包括:(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;(四)集体所有的其他不动产和动产。……”《物权法》第第一百二十四条第二款规定:“我国农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”《土地管理法》第八条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”

根据上述规定,我们理解,除法律规定属于国家所有外,农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。您所说的“很多农村的土地除了分给农民外,一些农民自己开发了很多地并一直种植”,可能是指集体所有但尚未发包的荒地等,实践中确实存在农民对村里的撂荒地自行开发的现象,但其行为并不能改变该土地的法律权属关系,该土地仍然是归集体所有。