信托研究

信托公司离REITs还有多远 不仅仅是一个“税”的距离

日期:2015年02月28日

作者:夏青  来源:证券日报

日前,在深圳证券交易所,诞生了中国首支交易所场内交易的商贸物业私募REITs。而在目前正在进行的地方两会上,有政协委员提出,推动海南房地产资产证券化试点尝试。

在监管层不遗余力的推动下,今年的REITs已经显露出要“火”的势头。证券公司、房地产中介公司都在摩拳擦掌,跃跃欲试。近年来一直在准备的信托则仍保持研究、观望的态度。

对此,一位研究员在接受《证券日报》记者采访时表示,对于信托公司来说,收益率足够高才能吸引投资者,有投资者才能成立信托计划。目前虽然已经具备发展REITs的条件,但在税收政策方面仍有障碍,存在重复征税问题。这直接导致收益率远低于一般信托产品,甚至可能还达不到银行理财产品的收益率水平,对信托投资者没有吸引力。此外,资产评估和登记制度也不健全。即使试点开展,短期内也很难有大的发展,更不用说规模化。

不过,信托业面临转型,开展REITs将扩大业务领域,尤其是在房地产信托收缩后,有一定替代作用。

REITs试点年内或重新启动

为了推动房地产行业的融资以及相关金融创新,监管层不遗余力。业内人士预计,今年内REITs试点有望启动。

日前,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出,通过建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁的机构,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,积极推进房地产投资信托基金试点。

这已经不是监管层第一次力推试点。

2014930日,央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作通知》中提到,要继续支持房地产开发企业的合理融资需求,要扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。

REITs是房地产信托投资基金的简称。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外,REITs通过资本市场向公众投资者发行。

据不完全统计,美国约50%房地产投资来自于REITs,对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。目前,我国正面临着房地产行业的深度调整,因此成熟物业的运作显得更加重要,也更加需要专业的机构在地产行业深耕细作。

实际上,早在2009年我国即已开始研究REITs的试点,央行联合银监会、证监会等部门成立“REITs试点管理协调小组”。

信托公司研究REITs多年,也准备多年,但信托公司的REITs一直没有发展起来。此次,REITs试点重新启动,信托业内人士对此消息却表现平静。多位接受采访的业内人士均表示,近年来,国家一直希望发展REITs,但都没有实质进展,税收方面没有理顺,很难有好的发展。

关键在于理顺税收政策

一位信托公司研究部人员在接受《证券日报》记者采访时表示,就标的来说,目前中国完全具备发展REITs的市场条件,并且市场规模很大。优质的商业地产很多,到目前为止运作也比较成熟,尤其是布局在一线城市的,完全可以作为REITs的标的资产。

但国内的REITs一直没有发展起来,在业内人士看来,其主要原因就是税收政策没有明确。

REITs之所以在美国盛行,最大的优势在于税收减免的优惠政策,REITs在公司层面是免征企业所得税的。在免除了企业所得税的情况下,美国的REITs收入回报率达到8.4%

据了解,国内目前并没有税收优惠政策,在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中,需要缴纳土地增值税、企业所得税、营业税、契税、土地使用税、房产税、耕地占用税等多项税,并且存在重复征税的问题,这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求,导致其吸引力下降。

格上理财研究员表示,粗略统计,在扣除营业税、房产税、所得税等税种后,REITs最终实现的收益只有租金的60%-70%。按我国目前的租金回报率,发行REITs很难达到国际上通行的7%-8%REITs收益率。

因此,若没有相应的免税政策出台,REITs将无法得到规模化发展。

20145月份,中信证券最新发行的“中信启航专项资产管理计划”被认为是最接近海外的REITs模式。

该款产品采用结构性设计,针对不同风险偏好的投资人,将产品分为优先级和次级两类。优先级为低风险的投资人,500万元起购;针对中高风险偏好的投资者次级部分,3000万元起购。存续期内,投资收益先满足优先级投资人,后将剩余收益分配给次级投资人。优先级和次级对应的收益率分别为5.5%-7%12%-42%,产品总规模52.1亿元,优先级和次级按73比例发行。

有分析人士表示,目前房地产的利润率在降低,实际收益难以高估。

实际上,除了税收方面,信托财产登记制度的缺失也是REITs至今没有发展起来的一个重要原因。

缺乏信托财产登记等制度,REITs取得的财产难以真正破产隔离,无法实现对抗第三人的效力,也不利于维护投资者合法权益。

目前我国REITs还处在培育期,完善的法律法规,建立良好的顶层制度才是发展的根本。